不動産ビジネスを始める人は要注意。土地付き建物の区分と消費税

土地付き建物を譲渡した場合

土地と建物を一括譲渡した場合、それぞれを合理的に区分することが必須です。

契約書上で既にその「合理的な区分」ができているのであれば良いですが、できていない場合結構面倒なことになります。「金額の区分ができていなかったからやっぱり区分して契約しなおしたいです」なんて相手に言えないと思いますので、土地・建物を購入前（契約締結前）段階でしっかり確認することが重要です。

10－1－5　事業者が令第45条第3項各号《一括譲渡した場合の課税標準の計算の方法》に掲げる資産の区分のうち異なる２以上の区分の資産を同一の者に対し同時に譲渡した場合には、それぞれの資産の譲渡の対価について合理的に区分しなければならないのであるが、例えば、建物、土地等を同一の者に対し同時に譲渡した場合において、それぞれの対価につき、所得税又は法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときは、その区分したところによる。

(注)　合理的に区分されていない場合には、同項の規定により、それぞれの譲渡に係る通常の取引価額を基礎として区分することに留意する。

消費税基本通達　より抜粋

契約書に取引総額と消費税額の記載がある場合

契約書上、以下のような表記となっていたとします。

項目	金額
取引対象物（土地付き建物）	5,200万円（うち、消費税額等200万円）

土地の譲渡は非課税売上ですので消費税はかかりません。

契約書に消費税200万円と記載されているということは、200万円÷10%＝2,000万円（税抜）が建物（課税売上）に係る分ということになります。

そのため、以下を導き出せます。

項目	金額
土地（非課税）	3,000万円
建物（課税）	2,200万円（うち、消費税額等200万円）

契約書から合理的な区分を行えない場合

消費税をおさえるために以下のような契約書記載になっていたとします。

これはあくまでも当事者で合意した金額に過ぎず、契約書で定めていればそれが即座に税務上認められるわけではありません。この「建物110万円は妥当なのかどうか」のチェックが入ります。

項目	金額
土地（非課税）	5,890万円
建物（課税）	110万円（うち、消費税額等10万円）

このように契約書から「合理的な区分」ができない場合、固定資産税評価額をベースにして土地と建物を按分します。

Q

建物と土地を一括譲渡した場合で、建物代金が区分されていないときは、建物代金はどのように計算したらよいでしょうか？

A

土地とその土地の上に存する建物を一括して譲渡した場合には、土地の譲渡は非課税ですので、建物部分についてのみ課税されます。
この場合、譲渡代金を以下の方法などにより土地と建物部分に合理的に区分する必要があります。

（1） 譲渡時における土地および建物のそれぞれの時価の比率による按分

（2） 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分

（3） 土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。）を基にした按分

なお、それぞれの対価につき、所得税または法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときはその区分した金額によることになります。

(消令45 消基通10-1-5)

国税庁HP『No.6301 課税標準』より抜粋

固定資産税評価額とは役所などから送付される課税証明書で確認できるものです。

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参考元情報

【相続税の申告要否判定コーナー】-固定資産税評価額 (nta.go.jp)

No.6301 課税標準｜国税庁 (nta.go.jp)