1,000万円以上の不動産物件を購入するとき、消費税の仕入税額控除を適用できない場合があります。
この記事では、居住用賃貸建物の意味と、事務所用として貸す予定の物件や社宅、転売目的の中古マンションが該当するケースを、不動産の購入を検討している法人向けに解説します。
＼ オーソドックスなプラン！ ／
居住用賃貸建物に該当すると仕入税額控除が使えない可能性
税抜1,000万円以上の建物を購入しても、その建物が「居住用賃貸建物」に該当すると、購入時に支払った消費税は仕入税額控除（売上にかかる消費税から、仕入れで支払った消費税を差し引く仕組み）の対象になりません。これは2020年10月1日以後に行われる建物の購入から適用されている制度です。
建物価格が大きいほど、控除できない消費税の額も大きくなります。消費税の還付や納税額の減少を前提に資金計画を組んでいた場合、購入後に計画が大きく崩れることになります。
注意したいのは、該当するかどうかが「会社がその建物を何に使うつもりか」ではなく、建物の構造や設備から客観的に判断される点です。購入する側の意図と、税務上の判定が一致しないケースが少なくありません。
事前に居住用賃貸建物の税制を税理士へ質問せずに進めてしまい事故につながるケースが想定されます。
居住用賃貸建物とは
居住用賃貸建物とは
居住用賃貸建物の1つ目の要件は、「一の取引単位あたりの購入価格が税抜1,000万円以上であること」です。
居住用賃貸建物の2つ目の要件は、「住宅の貸付けに使わないことが客観的に明らかな建物ではないこと」です。建物の構造や設備の状況などから判断します。
国税庁は「明らかな建物」の例として、建物の全てが店舗などの事業用施設である建物、旅館やホテル、所有している間に住宅の貸付けに使わないことが明らかな販売用の建物を挙げています。これらに当たらなければ、居住用賃貸建物に該当する可能性があります。
1階が店舗で上階が住宅といった建物では、面積割合など建物の実態に応じた合理的な基準で区分すれば、店舗部分の消費税は仕入税額控除の対象になります。区分の方法を誤ると、控除できる金額そのものが変わります。
この居住用賃貸建物の判定を、自己判断で進めると高確率で事故に繋がりますのでくれぐれも注意しましょう。
居住用賃貸建物に該当する具体例
事務所用として賃貸する予定の居室
マンションの一室など、住宅としての構造や設備を備えた物件は、事務所として貸し出す予定であっても居住用賃貸建物に該当する可能性があります。判定は購入者の予定ではなく、建物の構造や設備から客観的に行われるためです。
賃貸借契約で用途を事務所に限定する予定であっても、それだけで判定が変わるとは限りません。住宅として使える物件であれば、慎重な確認が必要です。
従業員から使用料を受け取る社宅
従業員から使用料を受け取る社宅や従業員寮は、住宅の貸付けに当たるため居住用賃貸建物に該当します。自社で使う建物という感覚でも、税務上は「住宅を貸している」と扱われます。
一方、国税庁の質疑応答では、従業員に無償で貸し付ける場合は居住用賃貸建物に該当しないとされています。ただし、無償にすると給与課税の問題が生じるため、使用料の決め方は消費税だけで判断できるものではありません。
転売目的で購入した中古マンション
転売目的で購入した中古マンションも、原則として居住用賃貸建物に該当します。
たとえば、入居者がいる状態で中古マンションを購入した場合、売却までの間になかば強制的に賃料収入が発生する形になるはずですが、この時点で住宅の貸付に使っているため、「住宅の貸付けに使わないことが明らか」とはいえません。
- 不動産売買業のために購入したマンションであり、不動産賃貸目的ではないから「居住用賃貸建物」には該当しないと考えている。
よくある質問
ご自身の会計や税務について、「自分の場合はどのように進めるべき？」とお悩みの方は、まずは弊所サービス内容をご確認いただき、無料WEB面談をご予約下さいませ。
＼ サービス範囲や料金を契約前に確認！ ／
当サイト内の情報をご利用を以て、以下へご承諾とさせて頂きます。
- 当サイト内の情報は正確性等を高めるよう努めておりますが、その内容に対して何らかの保証をするものではございません。
- 当サイト内の情報（第三者から提供された情報も含む。）をご利用頂いたことにより損害等が生じた場合でも、当サイト管理者は一切責任を負いかねます。
- 当サイト内のコラムは弊所の私見です。
- 当サイト内のコラムはその執筆時点における法令等の情報に基づき整理したものです。必ずご自身で最新の法令等の情報をご確認下さい。
- 当サイト内の情報の無断転載等は固く禁じます。
